Miza de 40 de milioane de euro de la Sanex. Familia Căpușan cumpără 17 hectare din Cluj, dar adevărata afacere abia acum începe
Patruzeci de milioane de euro pentru 17,2 hectare din fosta platformă industrială Sanex. Este una dintre acele tranzacții în care prețul atrage imediat atenția, dar nu spune nici pe departe întreaga poveste. Pentru Cluj-Napoca, miza reală nu este cine a cumpărat terenul, ci ce poate deveni această bucată uriașă de oraș în următorii 10 sau 20 de ani.
Elite Grup, dezvoltatorul controlat de familia omului de afaceri clujean Chimu Căpușan, a cumpărat activele imobiliare ale Sanex pentru 40 de milioane de euro și anunță intenția de a transforma fosta zonă industrială într-un amplu proiect de reconversie urbană.
Tranzacția este prezentată de companie drept cea mai mare achiziție de teren din istoria pieței imobiliare românești realizată de un singur cumpărător și finanțată integral din surse proprii.
Dincolo de această etichetă, cert este că vorbim despre o tranzacție de dimensiuni rare chiar și pentru piața imobiliară extrem de scumpă a Clujului.
Iar Sanex nu este un teren oarecare.
17,2 hectare. Aproape un mic cartier
Dimensiunea proprietății explică adevărata miză.
Cele 17,2 hectare înseamnă aproximativ 172.000 de metri pătrați de teren. Raportând pur matematic prețul anunțat de 40 de milioane de euro la această suprafață, rezultă o medie de aproximativ 233 de euro pe metrul pătrat.
Dar valoarea terenului nu trebuie privită exclusiv prin această împărțire.
În real estate, valoarea unei asemenea proprietăți este dată în primul rând de ceea ce se va putea construi pe ea: suprafață desfășurată, funcțiuni, regimuri de înălțime, infrastructură, spații publice și, în final, numărul de metri pătrați vandabili sau închiriabili.
Cu alte cuvinte, cele 40 de milioane de euro reprezintă prețul intrării în proiect.
Adevărata miză financiară începe după cumpărarea terenului.
Pe 17 hectare nu construiești pur și simplu câteva blocuri. Poți construi o bucată de oraș.
Locuințe, birouri, magazine, servicii, străzi, spații verzi, infrastructură publică și facilități pentru mii de oameni pot apărea, în timp, pe o asemenea suprafață.
Tocmai de aceea, viitorul Sanex trebuie privit mai degrabă ca un proiect de urbanism decât ca un simplu proiect imobiliar.
Cine cumpără Sanex
Tranzacția se realizează prin Tellus Invest SRL, societate deținută de membrii familiei Căpușan.
Consiliul Concurenței a autorizat preluarea unor active imobiliare deținute de Sanex SA, precizând că acestea nu mai sunt utilizate în activitatea de producție a companiei începând din 2025.
Operațiunea a trecut și prin filtrul Comisiei pentru Examinarea Investițiilor Străine Directe.
În spatele cumpărătorului se află Elite Grup, companie fondată de Chimu Căpușan în urmă cu peste trei decenii.
Grupul are deja o prezență puternică pe piața imobiliară clujeană. Grand Park Residence, Junior Residence și Bonjour Residence se numără printre proiectele asociate companiei, iar Elite City este în dezvoltare.
Potrivit datelor comunicate de companie, grupul a livrat peste 4.000 de apartamente în proiecte dezvoltate în Cluj-Napoca, București și Timișoara.
Sanex ridică însă ștacheta.
Chiar Bogdan Căpușan, CEO-ul Elite Grup, descrie achiziția drept cea mai mare investiție făcută până acum de companie într-un singur teren.
Mesajul transmis de dezvoltator este ambițios: fosta platformă industrială ar urma să fie „redată” orașului printr-un proiect gândit pe termen lung.
Sanex are deja în spate istoria unui proiect de 330 de milioane de euro
Pentru a înțelege cât valorează urbanistic terenul trebuie privit însă și trecutul său recent.
Familia Căpușan nu este prima care vede în Sanex oportunitatea unei dezvoltări uriașe.
Anterior, Prime Kapital pregătise aici unul dintre cele mai mari proiecte de regenerare urbană propuse în Cluj-Napoca.
Investiția fusese estimată la aproximativ 330 de milioane de euro.
Planurile discutate public prevedeau o dezvoltare mixtă de mari dimensiuni: un centru comercial de aproximativ 130.000 de metri pătrați, locuințe colective în clădiri care puteau ajunge până la 12 etaje, birouri și alte funcțiuni complementare.
Documentația pentru restructurarea urbană a platformei Sanex a trecut în ultimii ani prin procedurile urbanistice ale Primăriei Cluj-Napoca.
Proiectul Prime Kapital nu s-a materializat însă.
Procesul de autorizare s-a complicat, iar relația dintre investitor și administrația locală a devenit tensionată. Primarul Emil Boc a criticat public abordarea dezvoltatorului și a insistat asupra condițiilor impuse de municipalitate pentru dezvoltarea zonei.
În cele din urmă, Prime Kapital a ieșit din ecuație.
Terenul a revenit în sfera grupului austriac Lasselsberger, proprietarul Sanex, iar acum ajunge la familia Căpușan.
Așadar, cele 40 de milioane de euro nu cumpără doar teren.
Cumpără și o problemă urbanistică extrem de interesantă pe care Clujul încearcă să o rezolve de ani de zile.
De la fabrică la oraș
Sanex face parte dintr-o transformare mai amplă prin care trece Cluj-Napoca.
Marile platforme industriale, construite cândva în zone periferice sau slab urbanizate, au fost treptat înconjurate de oraș. Odată cu extinderea Clujului, aceste suprafețe au devenit unele dintre cele mai valoroase rezerve de teren pentru dezvoltare.
Este mecanismul clasic al regenerării postindustriale.
Industria pleacă sau își restrânge activitatea, terenul rămâne, iar orașul îl absoarbe.
Problema este cum îl absoarbe.
Un scenariu este simplu: o fostă fabrică este înlocuită de cât mai mulți metri pătrați vandabili.
Celălalt este mult mai dificil: pe terenul fostei fabrici apare efectiv o nouă parte de oraș, cu locuințe, locuri de muncă, școli sau servicii, spații verzi, străzi și conexiuni de transport capabile să suporte populația nouă.
Diferența dintre cele două scenarii se numește urbanism.
Iar la Sanex această diferență va conta enorm.
Un proiect de asemenea dimensiuni poate schimba inclusiv traficul din zonă
În Cluj, orice dezvoltare imobiliară majoră ajunge inevitabil la aceeași întrebare: traficul.
În cazul unei suprafețe de 17,2 hectare, problema devine și mai importantă.
Dacă viitorul proiect va include mii de locuințe și suprafețe importante de retail, birouri sau servicii, el va genera zilnic un volum considerabil de deplasări.
De aceea, valoarea proiectului pentru oraș nu va putea fi măsurată doar în apartamente, investiție privată și taxe locale.
Va conta modul în care noua zonă va fi conectată la rețeaua stradală, transportul public și infrastructura pietonală și velo.
Va conta și cât spațiu va rămâne efectiv public.
Și, poate cel mai important, dacă viitorul Sanex va funcționa ca o enclavă imobiliară sau ca un cartier conectat firesc la restul Clujului.
40 de milioane de euro este doar prima cifră importantă
Deocamdată, Elite Grup nu a prezentat public parametrii noului proiect.
Nu știm câte apartamente vor fi construite. Nu știm care va fi suprafața totală desfășurată. Nu știm ce procent va reveni funcțiunilor comerciale, birourilor sau serviciilor. Nu știm nici dacă elementele principale ale documentațiilor urbanistice pregătite anterior vor fi păstrate sau dacă noul proprietar va veni cu o formulă substanțial diferită.
Și tocmai aici trebuie făcută distincția între tranzacția de astăzi și proiectul de mâine.
Faptul că terenul a fost cumpărat nu înseamnă că un proiect de sute de milioane de euro este deja aprobat sau că lucrările pot începe imediat.
Achiziția este începutul.
Urmează urbanismul, proiectarea, avizele, autorizarea, infrastructura și, abia apoi, construcția propriu-zisă.
O tranzacție privată cu efecte publice
Există însă un motiv pentru care Sanex depășește granițele unei știri despre piața imobiliară.
O proprietate de 17,2 hectare este privată. Dar ceea ce se construiește pe ea poate influența viața publică a orașului pentru decenii.
Un proiect de asemenea dimensiuni poate aduce locuințe și servicii într-o zonă subutilizată, poate elimina o ruptură urbană produsă de vechea platformă industrială și poate genera investiții majore.
În același timp, dacă densitatea, mobilitatea și infrastructura sunt prost calibrate, aceeași dezvoltare poate produce presiune suplimentară asupra unui oraș care are deja probleme de trafic și infrastructură.
De aceea, Sanex este simultan o oportunitate pentru investitor și un test pentru administrația locală.
Investitorul trebuie să demonstreze că poate transforma 17 hectare într-un proiect profitabil.
Primăria trebuie să se asigure că proiectul profitabil este și un proiect bun pentru oraș.
Cele două obiective nu sunt incompatibile. Dar nici nu coincid automat.
Familia Căpușan pariază 40 de milioane de euro pe viitorul unei bucăți de Cluj
Există o imagine simplă prin care poate fi citită tranzacția.
Astăzi, vorbim despre 40 de milioane de euro și 17,2 hectare.
Peste câțiva ani, s-ar putea să vorbim despre mii de locuitori, zeci de clădiri, străzi noi, spații comerciale, birouri, parcuri și o investiție totală mult mai mare decât prețul terenului.
De aceea, achiziția făcută de familia Căpușan este importantă, dar nu reprezintă încă știrea definitivă despre Sanex.
Știrea adevărată va fi proiectul.
Cum va arăta? Cât de dens va fi? Cât va construi dezvoltatorul și cât spațiu va primi orașul? Cum va fi rezolvat traficul? Ce infrastructură va apărea? Cât verde va rămâne? Și, mai ales, va deveni Sanex un ansamblu imobiliar foarte mare sau un cartier adevărat?
Familia Căpușan a cumpărat terenul cu 40 de milioane de euro. De aici înainte, Clujul trebuie să fie atent la ceea ce cumpără, la rândul său, din această tranzacție: o nouă bucată de oraș.
